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公寓和住宅到底哪个投资回报高?
天津写字楼商业地产网    www.022cbd.com    2018-8-17 10:12:48

万科、中铁……不少开发商纷纷推出公寓产品抢占市场,但在公寓产品层出不穷的当下,不少人分不清公寓和住宅的区别,以及各自产品形态的优劣势。公寓和住宅有一定的共性,但在投资方面存在着较大的差异。

不少年轻人都把公寓作为投资置业的较好选择。那么,公寓和普通住宅相比有什么优势所在呢,我们一起来看看投资专家对投资公寓的看法如何?

公寓与住宅的主要区别

1.住宅主要针对刚性需求,面积较大,公寓的面积普遍较小,因此总价也要比普通住宅低,更多人能买得起,降低了投资门槛和还贷压力;

2.住宅的出租或自住要考虑学区、医院等公共资源的分布。好地段的房子投资高,一般地段的房子不好出租,自己住也不方便;公寓多数处于繁华地段(写字楼、商业集中地段),出租的目标受众多数是上班一族、创业者、经营者等,如果生活配套齐全,那么租金收益就高,如果作为投资品,不仅能享受一定的回报率,也便于出售转让;

3.住宅的功能较为单一,只能居住,现代年轻人更喜欢独处,大面积的住宅并没有想象中那么好出租。公寓不仅能居住,还具有商务办公的性质,不少小型企业选择在公寓等商住楼办公,相比办公写字楼投入更低,而住宅是不能用来商业办公的,且不能注册公司;

4.使用年限不同,住宅的产权年限多为70年,而商业用地的公寓产权为40年。“但不管是40年、70年,使用年限到了之后,市民还是在继续使用。据数据统计,住宅不动产平均的使用周期在7年左右,意思说不管是投资还是自住,7年、10年之后多半会转手或搬家。”新商代企业管理有限公司创始人唐畅这样表示;

5.公寓舒适性偏差,一般情况下,住宅是封闭式管理,有小区环境,人员相对稳定;公寓大多开放式管理,商住两用,人员流动性高,舒适性较差。但公寓一般用于出租,在此地经商或上班的短期居住的租客并不会把这个作为主要考虑因素。

一条公式帮你算出回报率

了解公寓回报率最直接的是用公式计算:

投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12÷公寓总价。

投资回报率在3%-5%之间算是不错的,值得一提的是,公寓出租后,租金也不会一直不变的,随着该区域的逐渐成熟,租金也会跟着上涨,回报率也将更高。

业内专家分析,随着城市发展的动向,各重点区域的商业进一步完善,尤其是交通便利、靠近商务核心区位的地段以及年轻人就业、创业集聚区周边地块,公寓楼有着不可忽略的市场价值。中国铁建广场主推53㎡-101㎡精装修小公馆,拎包入住。双地铁覆盖,生活配套齐全,上班一族、创业者、经营者聚集之地,对于公寓有较大的需求。

所以,还怕你的公寓无人租吗?



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